Respuesta corta
Todo depende del contrato. Prestar a un promotor a cambio de una tasa fija, directamente o mediante bonos, es un préstamo con interés: la Academia Internacional del Fiqh prohíbe estos títulos sea cual sea su nombre (resolución 60). Comprar participaciones de una sociedad o de un proyecto inmobiliario, con una parte del beneficio real y un riesgo de pérdida, es una sociedad permitida si la actividad es lícita y nada está garantizado.
Lo que dicen las instituciones
Posturas oficiales, con su referencia. La etiqueta resume la postura de la institución, no una opinión de Assabile.
-
Academia Internacional del Fiqh Organización para la Cooperación Islámica, YedaProhibido
Los títulos que obligan al emisor a devolver el importe con un interés están prohibidos en su emisión, compra y reventa, sea cual sea su nombre («certificados de inversión», «bonos de ahorro») y aunque el interés se llame beneficio, rendimiento o comisión.
Resolución 60 (11/6), 1990
-
Academia Internacional del Fiqh Organización para la Cooperación Islámica, YedaCon condiciones
Los títulos de participación (sukuk de mudaraba) están permitidos si representan una parte común del capital de un proyecto, dan derecho a una parte del beneficio real y no garantizan ni el capital ni un rendimiento fijo.
Resolución 30 (5/4), 1988
Las posturas se recogen tal cual; otros sabios pueden opinar de otro modo. Método y advertencias
Según su país
- Francia
- La mayoría de las plataformas de financiación participativa inmobiliaria ofrecen bonos o préstamos a tasa fija a los promotores: son préstamos con interés. Las ofertas en acciones o participaciones sociales (equity) pueden ser conformes si la actividad lo es y el rendimiento no está garantizado.
- Reino Unido
- Algunas plataformas han ofrecido inversiones inmobiliarias mediante participaciones sociales con supervisión de la sharía; compruebe la estructura de cada oferta y que ese control exista realmente.
- Marruecos
- La financiación colaborativa está regulada por la ley 15-18; los bancos participativos ofrecen además financiaciones inmobiliarias en murabaha.
Tres formas, tres dictámenes
| Forma | Lo que usted posee | Dictamen |
|---|---|---|
| Bonos o préstamo al promotor | Un crédito con una tasa fija | Préstamo con interés: excluido |
| Participaciones de una sociedad o de un proyecto | Una parte del bien o de la empresa | Sociedad: permitida con condiciones |
| Participaciones de una sociedad de alquiler | Una parte de rentas reales | Permitida si las rentas proceden de un uso lícito |
Por qué la tasa fija plantea un problema
Un rendimiento fijado de antemano sobre un capital prestado es riba, tanto si se llama interés como cupón o rendimiento. La Academia Internacional del Fiqh precisó que el nombre que se dé al título («certificado», «bono», «inversión») no cambia nada (resolución 60 (11/6)).
Las condiciones de una participación conforme
- Usted pasa a ser propietario de una parte real del proyecto o de la sociedad (musharaka), o confía un capital a un gestor a cambio de una parte del beneficio (mudaraba).
- El beneficio se reparte en porcentaje, no en un importe fijo.
- El promotor del proyecto no garantiza ni el capital ni el rendimiento; una pérdida se soporta según las participaciones.
- El proyecto en sí es lícito y no se financia a su vez con un préstamo con interés importante (véanse los umbrales del filtro de acciones).
Los fondos inmobiliarios (SCPI, REIT)
Una sociedad que posee inmuebles y reparte rentas se juzga como una acción: actividad de los inquilinos, deuda con interés, ingresos por intereses. Véase las acciones.
Los versículos
ٱلَّذِينَ يَأْكُلُونَ ٱلرِّبَوٰا۟ لَا يَقُومُونَ إِلَّا كَمَا يَقُومُ ٱلَّذِى يَتَخَبَّطُهُ ٱلشَّيْطَٰنُ مِنَ ٱلْمَسِّ ذَٰلِكَ بِأَنَّهُمْ قَالُوٓا۟ إِنَّمَا ٱلْبَيْعُ مِثْلُ ٱلرِّبَوٰا۟ وَأَحَلَّ ٱللَّهُ ٱلْبَيْعَ وَحَرَّمَ ٱلرِّبَوٰا۟ فَمَن جَآءَهُۥ مَوْعِظَةٌ مِّن رَّبِّهِۦ فَٱنتَهَىٰ فَلَهُۥ مَا سَلَفَ وَأَمْرُهُۥٓ إِلَى ٱللَّهِ وَمَنْ عَادَ فَأُو۟لَٰٓئِكَ أَصْحَٰبُ ٱلنَّارِ هُمْ فِيهَا خَٰلِدُونَ ٢٧٥
Los que lucran con la usura saldrán [de sus tumbas el Día del Juicio Final] como locos poseídos por el demonio. Esto es porque dicen que el comercio es igual que la usura, pero [no, porque] Dios permitió el comercio y prohibió la usura. A quien le haya llegado de su Señor [el conocimiento de] la prohibición [de la usura] y se haya abstenido arrepintiéndose, podrá conservar lo que obtuvo en el pasado, y su asunto será juzgado por Dios. Mas si reincide, se contará entre los moradores del Fuego, en el que sufrirá eternamente.
Preguntas frecuentes
¿Puede ser conforme una plataforma que «garantiza» el capital?
No: una garantía del capital por parte del promotor del proyecto convierte la participación en un préstamo. Una garantía de un tercero independiente, sin contrapartida, es objeto de debate entre los sabios.